Funderingslabel is een informele term voor een wat omstreden indicatie in het woning-taxatierapport die aangeeft in welke mate de fundering van een woning een risico vormt.
De fundering kan slecht zijn, bijvoorbeeld bij geheide funderingen door verrotte paalkoppen als de grondwaterstand verlaagd is of als de riolering een breuk vertoont, waardoor het grondwater wegloopt in het riool. De mogelijkheid bestaat dat de woningeigenaar op termijn hoge kosten moet maken om de fundering te herstellen. Bij het verhelpen van forse funderingsproblemen gaat het al snel om bedragen van 50.000 tot 120.000 euro per woning. Het is daarom wel zinvol om te weten of er een funderingsrisico is, maar dan moet de indicatie in het taxatierapport wel reëel zijn. En die indicatie is helaas vaak onzeker of onjuist.
In 2020 is het plan voor een funderingslabel (analoog aan een energielabel) na felle en terechte kritiek weer ingetrokken. Door de aanpassing van het taxatierapport per 1 april 2026 is dat omstreden funderingslabel dus "via de achterdeur" alsnog binnengekomen door het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), onder meer door bemoeienis van de Vereniging Eigen Huis.
De mate van funderingsrisico die in het taxatierapport bij aankoop van een woning vermeld moet worden, is genoteerd met een codering A tot en met E, zoals aangegeven in het funderingsrisicorapport van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF):
A = geen risico
B = licht risico
C = verhoogd risico of onzekerheid
D = hoog risico
E = vastgesteld probleem.
Het KCAF meldt hierbij:
- Basis van de indicatie.
De score is gebaseerd op onder andere:
- funderingstype
- bodem- en grondwatergegevens
- zettingsdata, zoals satellietmetingen
- archief- en onderzoeksinformatie
- de betrouwbaarheid van de beschikbare data. - Het aanvullend onderzoek.
Aanvullend onderzoek ligt volgens de QuickScan-richtlijn in het bijzonder voor de hand wanneer:
- sprake is van een D- of E-score
- én het funderingstype vastgesteld of afgeleid is
- óf wanneer beschikbare data een serieus risico onderbouwen
- óf wanneer een taxateur, koper of financier om extra onderbouwing vraagt.
QuickScan Fundering aanvragen
Via het KCAF kan een (vrijblijvende) aanvraag geplaatst worden voor een QuickScan Fundering:
"Een QuickScan is een eerste beoordeling en geen volledig technisch funderingsonderzoek. Het rapport helpt vooral om sneller inzicht te krijgen in de situatie en om te bepalen wat een goede volgende stap is. Dat kan een compleet funderingsonderzoek zijn, een monitoringsopgave in de tijd, maar het kan ook zijn dat de situatie stabiel is en er geen verdere acties nodig zijn."
Na invullen van de aanvraag met adres e.d. wordt aangegeven:
- een kostenindicatie (voor een rijtjeshuis bijvoorbeeld 350 euro, prijspeil medio 2026)
- welke bedrijven in die buurt funderings-quickscans uitvoeren (op basis van afstand en prijsindicatie)
- de geselecteerde bedrijven kunnen een vrijblijvende offerte uitbrengen.
Onduidelijk is of de QuickScan de risicoscore (A .. E) levert.
Het rapport van de QuickScan kan ook een aanvullend onderzoek aanraden.
Aspecten problematiek fundering
Er zijn verschillende aspecten rond de funderingsproblematiek én er zijn veel problemen met de inschatting van het funderingsrisico:
- Groot aantal woningen met een hoger risico en daarmee (vermoedelijke) herstelkosten.
Nederland telt bijna 8,5 miljoen woningen. Daarvan vallen er ca. 270.000 in de risicoklassen D of E en nog eens bijna 900.000 woningen vallen in risicoklasse C. - Funderingsherstel is zeer duur.
Het aanpassen van de fundering kost zeer veel, vaak 50.000 tot 120.000 euro, afhankelijk van de situatie. - Alternatieven bij funderingsherstel? Rol voor de overheid?
Het lijkt of er geen slimme "funderingsbedrijven" zijn een minder extreem dure oplossing van de funderingsproblemen.
Gezien het vermoedelijk grote aantal woningen met een hoger risico én de financiële consequenties voor de burgers (woningeigenaren), zou de overheid hier een rol in kunnen spelen? - Niet per woning, maar "in de buurt van".
De risico-inschatting van het KCAF gebeurt op basis van de omgeving van de woning. Er zijn enorm veel voorbeelden waaruit blijkt dat die inschatting de plank volledig misslaat. Als een woning een slecht fundament heeft, betekent dit zeker niet dat een straat verder ook die problemen voorkomen.
Officieel is het volgende gesteld (site van KCAF)
"De uitvoering in de praktijk is een gezamenlijke inspanning van verschillende partijen in de keten. Zo leveren partijen als het KCAF en FunderMaps de onderliggende data en risicoduiding. Via de software van brancheorganisaties zoals NVM en VastgoedNED wordt deze informatie in het voortraject ontsloten voor makelaars." - Banken grijpen hun kans.
Geldverstrekkers (hypotheekbanken e.d.) nemen het risico mee in het te lenen bedrag of in het rentepercentage van de hypotheek. Funderingen met risico D en E betekent een verhoogd financieel risico voor de woningeigenaar, dus minder te lenen of meer rente betalen. Banken zullen als snel de risico-indicatie D en E als vaststaand feit aannemen en een "gemiddelde" van risico en vermoedelijke herstelkosten van het te lenen bedrag aftrekken. - Tekort aan funderingsdeskundigen / beoordelaars.
Er zijn te weinig mensen die kennis hebben van funderingen, dus een eventueel funderingsonderzoek zal het traject van verkoop / aankoop aanzienlijk vertragen. - De eigenaar is zelden de veroorzaker van het funderingsprobleem.
Funderingsproblemen worden vaak veroorzaakt door bijvoorbeeld het veranderen van de grondwaterstand waar burgers geen enkele zeggenschap over hebben. Vaak is het de overheid (Waterschap, gemeente) die zorgt voor funderingsproblemen maar de eigenaar is volledig verantwoordelijk voor de fundering. - De aspirant-koper van een woning heeft ook een eigen verantwoordelijkheid.
Natuurlijk moet je als aspirant koper van een woning wat achtergrondinformatie inwinnen en je conclusies trekken. Als er woningen scheef staan in de buurt of het huis zelf staat in een klei- of veengebied en de muren vertonen scheuren dan geeft dat een duidelijk risico aan. Als je zo'n woning aanschaft, dan weet je dat er een probleem is of kan komen.
Zie bijvoorbeeld bij zettingen, funderingsproblemen bij houten palen of gebreken van woningen. - De overheid houdt vast aan de volledige verantwoordelijkheid van de eigenaar.
Door de enorme hoeveelheid woningen met een verhoogd of groot risico of bekend probleem, wil de overheid nooit een deel van de herstelkosten op zich nemen, zelfs niet als het Waterschap, de Gemeente of een ander overheidsorgaan de veroorzaker is van de problemen.
Kritische noot
- Een foutief label komt vaak voor, vooral omdat niet elke woning onderzocht wordt zoals bij het energielabel, maar ook omdat onderzoeken geen duidelijkheid geven. Wat zijn de mogelijkheden om een foutief label te corrigeren? Levert elke QuickScan ook een funderings-score?
- Een aanvullend onderzoek (bij score D) levert natuurlijk meer inkomsten voor de QuickScan-bedrijven. Dat is een potentieel gevaar als het economisch wat minder goed gaat. (Als een vervolgonderzoek niet nodig was, worden de kosten daarvan natuurlijk wel gerekend.)
- Het KCAF was oorspronkelijk een belangengroep van getroffen woningeigenaren om de funderingsproblemen onder de aandacht te brengen en bij voorkeur om de overheid mee te laten betalen met de kosten van noodzakelijk funderingsherstel, uiteraard met name als die problemen door handelen van de overheid waren ontstaan.
Het onderdeel Aanpak in de naam "Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek" is eigenlijk vervallen. Er wordt uitsluitend een score gegeven van de fundering op het moment van onderzoek (ooit in het verleden, van een woning uit de buurt, via de QuickScan, via een aanvullend onderzoek o.d.). Hartstikke fijn voor de koper en helemaal voor de geldverstrekkende instellingen, maar de bedoeling van de KCAF was ooit dat de overheid (centraal, lokaal, Waterschap e.d.) op een of andere manier zou meewerken (en eventueel zou meebetalen) om het funderingsprobleem aan te pakken. Die insteek is helaas ergens in het traject, verloren...
- Het KCAF heeft in zijn meer activistische periode het probleem mogelijk wat omvangrijker voorgespiegeld en de terechte wens iedere woning een soort funderingslabel te geven is zeer lofwaardig, maar niet op basis van onvolledige, onzekere of zelfs onjuiste gegevens.
- Het KCAF is helaas van een actieve pressiegroep getransformeerd in een (bijna?) overheidsorgaan dat goede bedoelingen heeft of er ooit door ontstaan is, maar uiteindelijk de burger overal voor op laat draaien.
Verg. energielabel.
