Er is een groot tekort aan woonruimte. Wie structureel in een te groot huis woont, kan denken aan het splitsen van de woning om daardoor woonruimte te scheppen voor iemand anders.
Van één bestaande woning worden door splitsen twee of meer zelfstandige wooneenheden gemaakt om te verhuren of, onder voorwaarden, te verkopen.
Let op:
- Wanneer u in huis (één woning) één of meer kamers verhuurt en essentiële voorzieningen zoals keuken en badkamer worden gedeeld, dan is sprake van kamerverhuur en niet van woningsplitsing. Als er niet gesplitst is, kan er zelfs sprake van samenwoning tussen de bewoners van de twee woonruimten; door samenwonen zijn allerlei regels en bedragen anders (uitkeringen, zorgtoeslag, huurtoeslag e.d.). Er kan sprake zijn van kamerhuurvrijstelling, waarbij onder voorwaarden een gemaximeerd huurbedrag vrijgesteld is van aangifte voor de Belastingdienst.
- Er zijn bij het splitsen van een woning veel voorwaarden waaraan voldoen moet worden in het kader van bijvoorbeeld centraal bepaalde brandveiligheid en geluidshinder en veel gemeentelijke voorwaarden. Naast de regelgeving zijn er veel aandachtspunten zoals de hoge kosten en belastingen.
- Speciale bedrijven kunnen het splitsingsproces verzorgen (laat een offerte maken of informeer wat hun hulp inhoudt!).
- Controle op gesplitst zijn van woningen kan (impliciet) via het WOZ-waardeloket.
Er zijn twee manieren om een woning te splitsen, elk met specifieke voor- en nadelen:
-
Bouwkundig splitsen.
Bouwkundig splitsen houdt in dat de noodzakelijke aanpassingen worden gedaan om er bouwkundig twee of meer correcte wooneenheden van te maken: de woning wordt zó verbouwd dat het twee of meer separate wooneenheden zijn, maar kadastraal blijft het één geheel: voor overheidsinstanties is er één woning, één adres, één huisnummer, één voordeur.
Bij bouwkundig splitsen is het de bedoeling de woning(en) te verhuren (voor verkoop moeten het juridisch / kadastraal twee of meer woningen zijn). -
Kadastraal splitsen.
Aan een kadastrale splitsing gaat meestal een bouwtechnische splitsing vooraf.
In dit geval zijn het voor de overheidsinstanties twee woningen, twee adressen, twee huisnummers (bijv. 18A en 18B). De woningen hebben appartementsrecht en de verplichtingen die daarbij behoren (zoals een Vereniging van Eigenaars, plichten worden verderop behandeld).
Na kadastraal splitsen kan elk appartement afzonderlijk verkocht of verhuurd worden. Als het plan is de woning(en) te verkopen, dan is dus kadastrale splitsing vereist.
Onderwerpen:
- Voordelen van woning splitsen
- Nadelen van woning splitsen
- Bouwtechnische eisen
- Kosten en financiering
- Bouwkundige splitsing (vaak voor verhuur)
- Kadastrale splitsing (vaak voor verkoop)
- Meer informatie
Voordelen van woning splitsen
Voor iedereen zal het belang van de voordelen verschillend zijn:
Maatschappelijk
Anderen helpen aan woonruimte, verminderen van de woningnood, vooral nog wat betaalbare huur- of koopwoningen. (Overigens, voor mantelzorg hoeft het natuurlijk geen aparte wooneenheid te zijn, maar gesplitst kan wel prettig zijn voor ieders privacy.)
Rendement
Extra inkomsten uit verhuur of verkoop van de extra wooneenheid.
Waardecreatie
De totale waarde van de wooneenheden is meestal groter dan de oorspronkelijke waarde van het pand.
Nadelen van woning splitsen
Splitsen van een woning kan aantrekkelijk zijn, maar is complex en ingrijpend (onderzoeksfase regels centraal en lokaal / juridisch / advies / communicatie, kosten, verbouwing, tijdpad).
Forse kosten
- Bouwtechnische aanpassingen brengen vaak hoge kosten met zich mee om de woning op een nette en wettige manier geschikt te maken voor separate bewoning.
- Financiering kan moeilijk zijn omdat het de aanpassingen niet voor niet "zelf-bewoning" zijn (geen belastingaftrek hypotheekrente).
- Splitsing heeft invloed op toeslagen, bijdragen, de aangifte van de belastingen (WOZ-waarde hoger, minder aftrek van hypotheekrente omdat het verhuurde deel niet voor zelfbewoning is en de hypotheekrente daarover is niet aftrekbaar).
Hypotheek vereist toestemming geldverstrekker
- Bij hypotheek of extra hypotheek: er is altijd toestemming van geldverstrekker nodig (ook bij verhuur van de nieuwe wooneenheid)! Een hypotheek verkrijgen is moeilijk omdat geldverstrekkers niet happig zijn op dit soort hypotheken. Belangrijkste motief van de geldverstrekker: deze categorie woningen zijn minder goed te verkopen (als je de periodieke betalingen aan de geldverstrekker niet meer kunt betalen, wil de geldverstrekker de woningen zo snel mogelijk van de hand doen). Overigens, er zijn ook speciale verhuurhypotheken.
Complexe regelgeving (aanvragen vergunningen e.d.)
- De regelgeving maakt splitsen van de woning tot een langdurig traject. Bouwkundige aanpassingen moeten voldoen aan gemeente-eisen en Besluit bouwwerken leefomgeving Bbl (kwaliteit nieuwbouw, brandveiligheid, geluidsisolatie).
Een gedegen inventarisatie én documentatie is absoluut noodzakelijk (als u later tenminste niet voor een onverwacht grote kostenpost of voor een verbod op verhuur of verkoop wilt komen staan).
- Naast landelijke regelgeving heeft elke gemeente nog aanvullende eisen.
Voorbeelden:
. Omgevingsplan (vroeger Bestemmingsplan; splitsen is meestal strijdig met dit plan dus moet er een uitzondering komen)
. Omgevingsvergunning (voor Omgevingsplanactiviteit OPA of buitenplanse OPA ofwel BOPA, en voor de verbouwing zelf ofwel de technische bouwactiviteit (Omgevingsvergunning aanvragen via het digitale Omgevingsloket)
. Splitsingsvergunning vereist (bij kadastrale splitsing)
. Vergunning voor woningvorming (soms)
. Parkeerdruk (meer woningen is meer parkeerplaatsen nodig; veel gemeenten beperken parkeermogelijkheden en bemoeilijken daardoor ook de mogelijkheid een woning te splitsen)
. Opkoopbescherming (woningen onder bepaalde WOZ-waarde mogen na verkoop een aantal jaren niet verhuurd worden)
. Leefbaarheidstoets (invloed nieuwe woning op de buurt)
. Buitenruimte (balkon, tuin) en berging (gemeenten stellen mogelijk eisen aan de buitenruimte, zoals een fietsenberging, soms is in een bepaalde wijk of buurt een verbod op splitsen)
. Bezwaren van omwonenden.
Privacy
- Als u in de woning woont: u heeft zelf minder woonruimte en (veel) minder privacy.
Geluidshinder
- Méér personen in het pand heeft invloed op de leefbaarheid van de bewoners, maar óók van de buurt (lawaai e.d.). Vandaar de Leefbaarheidstoets (zie boven).
Parkeren
- Te weinig parkeerplaatsen kan ene probleem zijn. De gemeente kan bezwaar maken omdat de parkeerdruk te groot wordt. Parkeren op eigen terrein kan ene goede optie zijn. (Nieuwe bewoners behoren vooraf kenbaar gemaakt te worden of er wel of geen reële parkeermogelijheid is.)
Verkoop van de woning(en)
- Verkoop van een verhuurde woning is veel minder gemakkelijk (huurdersbescherming; wie heeft twee woningen nodig dus eigenlijk altijd voor verhuur en niet meer zelfbewoning van één nieuwe eigenaar).
Bij kadastrale splitsing
- Meestal extra aanpassingen nodig. Extra kosten voor vergunningen. VvE noodzakelijk.
Bouwtechnische eisen
Naast een bouwtechnisch correcte manier van bouwen op nieuwbouw-niveau zijn door eisen vanuit Bbl en gemeente essentieel:
Minimale oppervlakte
- Gemeenten stellen vaak een minimale gebruiksoppervlakte als eis (deze eis komt niet uit het Bbl).
- Let op: deze minimale oppervlakte verschilt enorm per gemeente (soms 25 en soms 75 m2).
Parkeren
- Ook de benodigde parkeerruimte is een gemeentelijke eis (de parkeernorm, om de parkeerdruk niet te vergoten).
- Extra benodigde parkeerruimte moet meestal op eigen terrein worden gerealiseerd. Hier moet aan worden voldaan, mede omdat de bewoners geen parkeervergunning kunnen krijgen.
Berging
- Veel gemeenten stellen een berging of een (gedeelde) buitenruimte (balkon of tuin) verplicht (is ook geen eis vanuit de Bbl).
Brandveiligheid
- Vanuit het Bbl (vroeger Bouwbesluit) moet elke woning een apart brandcompartiment zijn.
- De scheidingswanden en -vloeren tussen de wooneenheden moeten een minimale brandwerendheid hebben (vaak 30 of 60 minuten).
- Verder moeten er rookmelders, brandwerende deuren, vluchtroutes zijn (bijvoorbeeld een trap langs de gevel als vluchten vanaf de verdieping zeer moeilijk is).
Geluidsisolatie
- Voor het wooncomfort en de vrede tussen bewoners is het weren of dempen van geluid naar de andere wooneenheden belangrijk. NEN 5077 geeft de minimumeisen voor o.a. luchtgeluid (praten, muziek) en contactgeluid (lopen, schuiven) tussen de wooneenheden. Soms eist de gemeente een akoestisch rapport.
Voorzieningen elektra e.d.
- Elke zelfstandige wooneenheid heeft eigen nutsvoorzieningen nodig in de vorm van aparte aansluitingen: elektra, water, riolering, eventueel gas / verwarming, ethernet. Aparte meterkasten (meters) zijn bij kadastrale splitsing een eis.
Daglichtnorm
- Het Bbl eist dat er voldoende daglicht aanwezig is (via gevelopeningen).
Ventilatie
- Het Bbl eist dat er voldoende ventilatiemogelijkheden zijn (meestal mechanisch of gebalanceerd).
Verduurzamen
- Om het energieverbruik te verlagen is meestal fors isoleren een vereiste. Ga na welke andere energiebesparende mogelijkheden er zijn, wat die kosten en of er subsidie wordt verstrekt.
Kosten en financiering
Natuurlijk is het prettig periodieke inkomsten te hebben van de verhuur van een woning, of éénmalig de inkomsten uit de verkoop van de woning.
Naast veel administratieve rompslomp (vergunningen e.d.) brengt het splitsen van een woning hoge en zeer verschillende kosten met zich mee.
Voorwerk
Architect, bouwkundige, constructeur, tekenaar, expert brandveiligheid e.d., taxateur.
Vergunningen
Leges.
Technische verbouwing
- Moet voldoen aan nieuwbouw dus strenge eisen en degelijk werk; hoge kosten (25.000-150.000 euro, afhankelijk van omstandigheden en wensen wat betreft luxe / afwerking); denk aan:
- het scheiden van de twee woningen (tussenwanden, geluidsisolatie, brandveiligheid enz.)
- een eigen keuken, badkamer, toilet
- bij kadastrale splitsing: een eigen voordeur (eventueel uitkomend op gemeenschappelijke hal of trappenhuis)
- bij kadastrale splitsing: eigen riolering, water en elektra-aansluiting.
- De woning moet voldoen aan gestelde geluidwerende maatregelen.
- Nutsaansluitingen: kosten voor aanleg aparte voorzieningen voor elektra, water, eventueel gas en internet.
- Bij kadastraal splitsen: notariskosten e.d. voor Splitsingsakte, oprichten VvE, kadasterkosten.
- Onvoorzien: reserveer 10-15% voor de post Onvoorzien.
Financiering van de kosten
De kosten van de verbouwing e.d. kunnen opgebracht worden uit:
- eigen geld
- hypotheek aanpassen of nieuw (en denk aan notariskosten, taxatiekosten, kosten geldverstrekker advies e.d.)
- SVn-lening via gemeente of provincie (Stimuleringslening, Duurzaamheidslening, Maatwerklening, Verzilverlening, Asbestdak-lening, Funderingslening). Bijvoorbeeld: de SVn Verzilverlening is een bijzondere hypothecaire lening om producten of diensten aan te schaffen of een huis te verbouwen, te verbeteren of te verduurzamen. Looptijd 40 jaar een vaste rente en een vaste looptijd van 75 jaar. Je betaalt geen maandlasten door een oplopende schuld. Verstrekt via de notaris.
Let op: Controleer welke leningen en eventueel subsidies mogelijk zijn (subsidies voor het splitsen van woningen worden zelden verstrekt, denk wel aan subsidies voor verduurzaming).
Afweging
- Vraag uzelf af: worden de hoge uitgaven uit de verhuur gehaald of (later) bij verkoop geïncasseerd?
Bouwkundige splitsing (vaak voor verhuur)
Zoals eerder in dit artikel vermeld:
Bouwkundig splitsen houdt in dat de noodzakelijke aanpassingen worden gedaan om er bouwkundig twee of meer correcte wooneenheden van te maken: de woning wordt zó verbouwd dat het twee of meer separate wooneenheden zijn, maar kadastraal blijft het één geheel: voor overheidsinstanties is er één woning, één adres, één huisnummer, één voordeur.
Bij bouwkundig splitsen is het de bedoeling de woning(en) te verhuren (voor verkoop moeten het juridisch / kadastraal twee of meer woningen zijn).
Aandachtspunten:
- Ieder heeft een eigen kamer, badkamer en wc, maar woonkamer, keuken en tuin is gemeenschappelijk (worden dus gedeeld).
- Er is één voordeur, één huisnummer.
- De extra woonruimte kan worden verhuurd (kan niet los verkocht worden).
- Er is geen sprake van officiële samenwoning tussen de bewoners van de twee woonruimten. Let hier op omdat door samenwonen allerlei regels en bedragen (uitkeringen, zorgtoeslag, huurtoeslag e.d.) anders zijn.
- Als op de woning hypotheek rust, is voor splitsing toestemming nodig van de geldverstrekker (ook voor verbouwen van een deel van het pand). Een bestaande hypotheek aanpassen kost meestal ook geld, wellicht ene hoger rentepercentage e.d.
- Verkoop van alleen het verhuurde deel is niet mogelijk: het gehele pand moet in dat geval verkocht worden omdat slechts bouwkundig en niet juridisch / kadastraal gesplitst is.
- Verkoop van het gehele pand met een verhuurde woning is moeilijker dan onverhuurd (huurbescherming e.d.).
- De totale WOZ-waarde is vermoedelijk hoger dan van de oorspronkelijke woning, dus ook allerlei afgeleide bedragen zijn hoger (OZB e.d.).
- Er is kamerverhuurvrijstelling (de woonruimte mag in dat geval geen eigen voordeur en eigen keuken hebben).
- Er is een maximale huurprijs.
- Tijdelijke verhuur is moeilijk.
- De huurdersbescherming is fors.
- Belastingen: WOZ-waarde hoger dus OZB hoger en gemeentelijke heffingen hoger, gevolgen inkomstenbelasting (hypotheekaftrek eigen woning box 1, inkomsten verhuur box 3).
- Denk bij verhuur aan het Woningwaarderingsstelsel WWS waarbij geldt dat bij een hogere score (aantal punten) een hogere huur gevraagd mag worden. De maximale huur is afhankelijk van de oppervlakte van de woning, de energiezuinigheid en de WOZ-waarde.
- Voorbeeld Belastingdienst bij huurinkomsten (2025):
"U hebt uw woning gekocht voor € 420.000 (oorspronkelijke woningprijs en eigenwoningschuld). De WOZ-waarde van uw woning is op dit moment € 450.000 en de eigenwoningschuld € 300.000. U verhuurt 1/3 deel van uw woning en dit geeft u op in box 3. De rest valt in box 1.
In de aangifte geeft u 1/3 van de WOZ-waarde op in box 3. Dit is € 150.000 (1/3 van € 450.000). Ook geeft u 1/3 van de eigenwoningschuld op in box 3. Dit is € 100.000 (1/3 van € 300.000). Als eigenwoningschuld in box 1 blijft dan € 200.000 over (2/3 van € 300.000).
Als u aan de voorwaarden voor de hypotheekrente voldoet, dan mag u de hypotheekrente aftrekken in box 1. In het voorbeeld mag u de hypotheekrente over € 100.000 niet aftrekken, omdat dit niet meer bij de eigenwoningschuld hoort."
Kadastrale splitsing (vaak voor verkoop)
Zoals eerder in dit artikel vermeld:
Aan een kadastrale splitsing gaat meestal een bouwtechnische splitsing vooraf.
In dit geval zijn het voor de overheidsinstanties twee woningen, twee adressen, twee huisnummers (bijv. 18A en 18B). De woningen hebben appartementsrecht en de verplichtingen die daarbij behoren (zoals een Vereniging van Eigenaars, plichten worden verderop behandeld).
Na kadastraal splitsen kan elk appartement afzonderlijk verkocht of verhuurd worden. Als het plan is de woning(en) te verkopen, dan is dus kadastrale splitsing vereist.
Aandachtspunten:
- Het eigendom wordt juridisch gesplitst, meestal in appartementsrechten, de erfgrenzen worden formeel bepaald en vastgelegd bij het Kadaster. Elke zo ontstane zelfstandige wooneenheid kan verhuurd of verkocht worden, het zijn immers twee aparte eigendommen.
- Elke wooneenheid heeft een eigen huisnummer en een eigen keuken, badkamer, toilet, meterkast (voor elektra, water en eventueel internet en gas). Een eigen voordeur is benodigd, maar die kan ook uitkomen op een gemeenschappelijke hal of gemeenschappelijk trappenhuis.
Er ontstaan door splitsing bijvoorbeeld 2 zelfstandige woningen met 2 voordeuren, 2 huisnummers (na splitsen bijvoorbeeld 18A en 18B) en 2 kadastrale nummers.
- Met een splitsingstekening wordt aangegeven welk deel van het pand en het perceel privé is en welk deel gemeenschappelijk. De privé-delen worden soms appartementindexen genoemd.
- Vereist zijn een notariële splitsingsakte, inschrijving van het Kadaster, verplichte oprichting van een VvE e.d.
- Splitsingsvergunning. Splitsing moet passen in het Omgevingsplan van de gemeente (vroeger Bestemmingsplan). Meestal staat in het Omgevingsplan dat er 1 woning op dat kadastrale adres of op dat perceel is toegestaan, maar de gemeente kan hierop een uitzondering maken en een Splitsingsvergunning verlenen.
- Er is een Omgevingsvergunning nodig:
(a) voor de technische uitvoering (de verbouwing)
(b) voor het omgevingsplan activiteit (OPA), i.v.m. meer woningen in hetzelfde pand (wordt vaak een Buitenplanse OPA ofwel BOPA)
(c) aanvragen via het digitale Omgevingsloket.
- Splitsing naar "boven elkaar", bijvoorbeeld begane grond en eerste verdieping worden twee zelfstandige woningen, verplichten tot een VvE. Meestal worden deze woningen appartementen genoemd.
Bij appartementen is een notaris nodig voor de notariële akte van de splitsing in appartementsrechten.
De VvE verplicht tot een meestal maandelijkse bijdrage VvE van de aangesloten eigenaren voor beheer (administratie, verzekeringen e.d.) en onderhoud (verf, dak, riolering e.d., maar ook het verplichte reservefonds voor toekomstig onderhoud waar een meerjarenonderhoudsplan MJOP toe behoort).
- Splitsing naar "naast elkaar", als twee naast elkaar staande rijtjeshuizen, hoeft niet tot een VvE te leiden, omdat beide zelfstandige woningen ook het volledige oude perceel kunnen verdelen in twee zelfstandige delen.
- Voor de Belastingdienst gelden de twee woningen als twee volledig zelfstandige woningen. Er is dus geen sprake van delen van de WOZ-waarde van het ene pand, maar er zijn twee WOZ-waardebepalingen (voor elk gesplitst deel van het oorspronkelijke pand).
Bij verhuur moet de oorspronkelijke eigenaar uiteraard de huurinkomsten opgeven in box 3 (vermogensbelasting) en eventueel de betaalde hypotheekrente van zelf bewoonde woning in box 1. Er is hier geen kamerhuurvrijstelling omdat het geen "kamer" betreft.
- Bij verhuur, voorbeeld van Fortus.nl (nov 2025):
De berekening van box 3 belasting voor een verhuurde woning ziet er .vanaf 2025 als volgt uit:
De WOZ-waarde van uw verhuurde woning (eventueel wordt de leegwaarderatio toegepast)
Min: Eventuele schulden die aan het vastgoed zijn gekoppeld
Plus: Forfaitair huurrendement (percentage van de waarde)
Plus/min: Werkelijke waardestijging of -daling van het pand
Min: Box 3 vrijstelling
Vermenigvuldigd met: Het box 3 tarief
Met de nieuwe regels is het belangrijk om de waardeontwikkeling van uw vastgoed goed bij te houden. Bij investeren in vastgoed is belastingefficiëntie een belangrijk onderdeel van uw rendementsstrategie.
- Tijdelijke verhuur van een zelfstandige woonruimte is zeer moeilijk (gemeentelijke bepalingen).
- Verkoop van een verhuurde woning is lastig en tijdrovend (huurbescherming).
Meer informatie
Meer informatie over de verschillende mogelijkheden en vormen van woning delen vind je bijvoorbeeld op:
- Kamer van Koophandel Zoeken op "woningen splitsen"
- Platform31
- Woning Splitsen heeft een zeer uitgebreide, uitstekende checklist; jammer dat er op de site geen telefoonnummer en adres vermeld is (16 nov 2025)
- Ik ga splitsen
- Vereniging Eigen huis.
